Квартира при банкротстве: заберут ли единственное жильё и что будет с ипотекой

Единственную квартиру, которая не в ипотеке, при банкротстве не продают: она защищена исполнительским иммунитетом по абзацу 2 части 1 статьи 446 ГПК, и в деле о банкротстве это правило действует так же. Ипотечная квартира защиты лишена, даже если она единственная: банк вправе получить своё за счёт залога. С 8 сентября 2024 года у ипотечного жилья появился второй шанс — отдельное мировое соглашение с банком по статье 213.10-1 закона о банкротстве, при котором квартира вообще не попадает в реализацию.

Коротко: что заберут, а что останется

Жильё	Что будет в банкротстве
Единственная квартира без ипотеки	Остаётся: финансовый управляющий исключает её из конкурсной массы
Единственная квартира в ипотеке	Продают с торгов, если не заключено отдельное мировое соглашение с банком
Вторая квартира, дача, апартаменты	Продают, иммунитет на них не распространяется
Доля в праве на единственное жильё	Остаётся, если это жильё единственное для должника и семьи
Участок под единственным домом	Остаётся вместе с домом, если участок не в залоге

Единственное жильё при банкротстве: почему его не продают

Статья 446 ГПК запрещает обращать взыскание на жилое помещение, если для должника и его семьи оно единственное пригодное для постоянного проживания. Пункт 3 статьи 213.25 закона о банкротстве прямо отсылает к этому правилу: финансовый управляющий исключает такое имущество из конкурсной массы. Пленум Верховного суда подтвердил это в постановлении № 48 от 25 декабря 2018 года: иммунитет действует и в ситуации банкротства должника.

Площадь и стоимость сами по себе роли не играют. Квартира в 40 квадратных метров и квартира в 120 квадратных метров защищены одинаково, если другого жилья у человека нет.

Отдельный вопрос — что считать единственным жильём, когда квартир несколько. Пленум № 48 отвечает так: суд, который ведёт дело о банкротстве, сам определяет, какое помещение оставить должнику. Суд смотрит и на интересы кредиторов, и на право на жилище должника и членов семьи — в первую очередь несовершеннолетних детей, пожилых родителей, инвалидов на иждивении.

Когда единственное жильё всё-таки могут продать

Иммунитет не абсолютный. Конституционный суд в постановлении № 15-П от 26 апреля 2021 года разрешил судам отказывать в защите единственного жилья, но связал этот отказ жёсткими условиями:

• должника и его семью нельзя оставить без жилья: взамен предоставляется другое помещение;
• площадь замещающего жилья — не меньше нормы предоставления по договору социального найма;
• находиться оно должно в том же населённом пункте: принудительный переезд в другой город недопустим;
• суд оценивает соотношение рыночной стоимости квартиры и размера долга — продажа должна погасить долг в существенной части.

На практике это работает против дорогого жилья при больших долгах — когда, например, за человеком числится 12 миллионов рублей, а он живёт один в квартире стоимостью 30 миллионов. При обычной двухкомнатной квартире и долге в 900 тысяч рублей такой замены не будет: продажа не даст кредиторам существенного погашения, а жилищные условия ухудшит.

Ипотечная квартира при банкротстве: почему иммунитет не работает

Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК делает прямое исключение: защита не работает, если жильё является предметом ипотеки и на него по закону об ипотеке может быть обращено взыскание. Статья 78 закона № 102-ФЗ добавляет к этому второе последствие: обращение взыскания и продажа квартиры прекращают право пользования ею для залогодателя и всех, кто в ней живёт.

Именно поэтому фраза «единственное жильё не заберут» в случае с ипотекой опасна. Пока кредит платится, вопроса нет. Как только банк включается в реестр кредиторов с залоговым требованием, квартира идёт на торги — даже если в ней прописаны дети.

Деньги от продажи делятся по пункту 5 статьи 213.27 закона о банкротстве:

• 80% получает банк, чьё требование обеспечено залогом;
• 10% идёт на требования первой и второй очереди, если другого имущества не хватает (это вред жизни и здоровью, алименты, зарплата работникам);
• остаток покрывает судебные расходы и вознаграждение финансового управляющего.

Если после расчёта с банком остались деньги, они возвращаются в конкурсную массу и идут остальным кредиторам.

Как сохранить ипотечную квартиру: отдельное мировое соглашение

С 8 сентября 2024 года действует статья 213.10-1 закона о банкротстве — её ввёл Федеральный закон № 298-ФЗ от 8 августа 2024 года. Она позволяет договориться с одним кредитором — банком, у которого в залоге единственное жильё, — не затрагивая отношения с остальными.

Что это меняет:

1. Квартира и участок под ней не включаются в имущество, которое продают на торгах.
2. Требование банка исключается из реестра требований кредиторов и в процедуре не погашается.
3. Кредит продолжает исполняться на первоначальных условиях: срок не считается наступившим досрочно, проценты по договору не «замораживаются» правилами банкротства.
4. Остальные долги — по картам, микрозаймам, потребительским кредитам — списываются в обычном порядке, если суд завершит процедуру освобождением от обязательств.

Согласие других кредиторов на это не нужно. Более того, закон отдельно оговаривает: несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа суда утвердить такое соглашение. Решение принимает сам должник.

Платить по ипотеке может и третье лицо, которое вступает в соглашение, — например, родственник. Допускается платить и за счёт доходов должника, на которые по закону об исполнительном производстве нельзя обратить взыскание.

Что нужно, чтобы суд утвердил соглашение

Несколько условий, о которые спотыкаются на практике:

• заключить соглашение можно на любой стадии дела, но не раньше срока, установленного пунктом 2 статьи 213.8 закона;
• если по ипотеке уже есть просрочка, в соглашении должен быть расписан порядок и срок, как её погасить;
• если другого имущества не хватает на требования первой и второй очереди, на специальный счёт нужно внести деньги для их погашения — но не больше 10% стоимости квартиры по отчёту оценщика;
• если квартира в последующей ипотеке у нескольких банков, участвовать в соглашении должны все залоговые кредиторы, чьи требования включены в реестр.

Утверждение соглашения не прекращает само дело о банкротстве. Процедура идёт дальше, долги перед остальными кредиторами рассматриваются как обычно, а ипотечная квартира из неё выведена.

Вторая квартира, дача, доля в квартире: что попадёт в конкурсную массу

Всё остальное жильё продаётся. Иммунитет привязан к единственному пригодному для проживания помещению, поэтому вторая квартира, дом в садовом товариществе с правом постоянного проживания, комната в общежитии сверх основного жилья уходят на торги.

Доля в квартире при банкротстве защищается по тому же принципу: если для должника единственное жильё — это его доля в квартире родителей, её не продадут. Если доля есть, но человек живёт в другой своей квартире, продадут именно долю.

По пункту 2 статьи 213.25 суд может по ходатайству должника исключить из конкурсной массы и другое имущество — но лишь на сумму не более 10 тысяч рублей. Это не про жильё: норма рассчитана на вещи, доход от продажи которых существенно не повлияет на расчёты с кредиторами.

Квартира в общей собственности с супругом

Совместное имущество супругов продаётся в деле о банкротстве по общим правилам — пункт 7 статьи 213.26 закона. Супруг получает часть выручки, соответствующую его доле; при отсутствии брачного договора и общих обязательств Пленум № 48 предписывает перечислять ему половину денег от продажи.

Если такой раздел не устраивает — например, при покупке квартиры основная часть денег была личной, добрачной, — супруг вправе до продажи обратиться в суд общей юрисдикции с иском о разделе имущества и определении долей. До разрешения этого спора продавать общее имущество в банкротстве нельзя. Подробнее — в разборе банкротства супруга.

Чего нельзя делать перед банкротством

Самая частая и самая дорогая ошибка — «спасти» квартиру, переписав её на родственника за год-два до подачи заявления. Такие сделки оспаривают по статьям 61.2 и 61.3 закона о банкротстве, имущество возвращают в конкурсную массу, а должник рискует остаться без освобождения от долгов по пункту 4 статьи 213.28 — за сокрытие имущества и недостоверные сведения.

У Пленума № 48 есть обратная подсказка. Пункт 4 постановления говорит: сделку по отчуждению жилья не признают недействительной, если должник и его семья продолжают в нём жить и после возврата в конкурсную массу оно всё равно будет защищено иммунитетом. То есть оспаривать дарение единственной квартиры кредиторам бессмысленно — но это работает только тогда, когда жильё действительно единственное и семья в нём живёт.

Частые вопросы

Заберут ли квартиру, если в ней прописан ребёнок? Прописка сама по себе от продажи не защищает. Если квартира в ипотеке, её продадут и при зарегистрированных детях — статья 78 закона об ипотеке прекращает право пользования у всех проживающих. Если ипотеки нет и жильё единственное, оно и так не войдёт в конкурсную массу.

Что будет с материнским капиталом, вложенным в ипотечную квартиру? Доли детей, выделенные по обязательству перед Социальным фондом, принадлежат детям, а не должнику, — в его конкурсную массу они не входят. Но залог банка распространяется на всю квартиру, поэтому при обращении взыскания она продаётся целиком, а вопрос долей решается в рамках расчётов. Это как раз случай, когда стоит просчитать отдельное мировое соглашение по статье 213.10-1.

Можно ли пройти банкротство и не потерять ипотеку, если платежи вносятся вовремя? Да, это и есть основной смысл статьи 213.10-1: банк получает исполнение на прежних условиях, квартира не продаётся, остальные долги списываются. Инициатива должна идти от должника — управляющий такое соглашение за него не заключит.

Спасёт ли квартиру внесудебное банкротство через МФЦ? Во внесудебной процедуре имущество вообще не продают, но она доступна при долге от 25 тысяч до 1 миллиона рублей и только при основаниях из пункта 1 статьи 223.2 — например, когда исполнительное производство окончено из-за отсутствия имущества. С действующей ипотекой такие основания встречаются редко. Условия — на странице внесудебного банкротства в Нижнем Новгороде.

Сколько стоит банкротство и как долго идёт процедура? Реализация имущества вводится на срок до шести месяцев и продлевается судом. Расходы — вознаграждение финансового управляющего 25 000 рублей за процедуру, публикации и почтовые расходы. Порядок и цены — на странице банкротства физлиц.

Что делать дальше

Если в собственности единственная квартира без ипотеки, банкротство её не затрагивает — считайте долги и подавайте заявление. Если квартира в ипотеке, до подачи заявления нужно просчитать два сценария: продажа с торгов и отдельное мировое соглашение с банком по статье 213.10-1, включая сумму, которую придётся внести на требования первой и второй очереди.

Бюро «Релевант» ведёт банкротство физических лиц в Нижнем Новгороде: оцениваем перспективу списания, готовим заявление и сопровождаем процедуру в Арбитражном суде Нижегородской области. Первая консультация — бесплатно: обсудить ситуацию.

Источники

1. Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 446.
2. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 213.25, 213.26, 213.27, 213.28, 213.10-1, 223.2.
3. Федеральный закон от 08.08.2024 № 298-ФЗ (ввёл ст. 213.10-1; применяется к делам, возбуждённым после 08.09.2024).
4. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 78.
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48, п. 3, 4, 7, 8.
6. Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П.

---

Актуально на 23 сентября 2026 года.
Автор: Евгений Созонов, ведущий юрист бюро «Релевант», Нижний Новгород. Банкротство физических лиц, защита имущества должника.

Информация в статье носит ознакомительный характер и не является юридической консультацией. Каждая ситуация индивидуальна — оценить перспективы конкретного дела можно только по документам.